Шаг первый: что покупаем?

Покупка предприятия как комплекса материальных и нематериальных активов не так давно вошла в практику делового оборота России, примерно в 2000-2001 году. Появление такого способа расширения бизнеса было обусловлено и сложившимися к этому времени потребностями бизнеса, и оформлением соответствующей правовой базы.

Сейчас же объявления о продаже готового бизнеса в достаточном объеме размещаются и в печати, и в Интернете. Вот, например, одно из них: Готовый бизнес продажа предприятия общественного питания. Аренда 740 кв.м. в развитом промышленно-торговом районе в САО Москвы. Часть двухэтажного здания, включает в себя столовую, производственные помещения, складские помещения, административные помещения. Имеются все необходимые коммуникации, телефонные линии и Интернет. Площадка для погрузки. Имеется все необходимое оборудование для производства продуктов питания, а также осуществления деятельности предприятия. Вся необходимая разрешительная документация. Среднемесячные обороты $150000-250000. Ежемесячная прибыль $15000-35000. Цена 650000$.

Под покупкой бизнеса в юридическом плане может подразумеваться одно из двух - приобретение долей (акций) в компании или покупку предприятия как объекта недвижимости.

Первый способ проще в реализации, чем второй, но связан с полной потерей для собственника юридического лица. Поэтому если у компании несколько предприятий, а продавать она собирается только одно из них, такой метод не подойдет.

Учитывая, что в последнее время, стало модным избавляться от непрофильных активов, механизм купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, на наш взгляд, будет становиться все более востребованным.

Если владельцев компании интересует в большей степени экономическая сторона сделки, то юристы отвечают за грамотное ее оформление, а для этого необходимо знать обо всех скрытых ловушках не только правового, но и практического характера.

Примерный алгоритм приобретения предприятия выглядит следующим образом:

1. Определение объектов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вопросы регистрации прав продавца на предприятие.

2. Составление документов, являющихся основой для заключения договора купли-продажи предприятия (акт инвентаризации, аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия, реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия, бухгалтерский баланс имущественного комплекса).

3. Проверка полномочий лиц, заключающих сделку. Проверка соблюдения процедур одобрения крупной сделки.

4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами.

5. Уведомление кредиторов.

6. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия.

7. Фактическая передача имущественного комплекса покупателю.

8. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Каждый из указанных шагов заслуживает детального рассмотрения и анализа на предмет ловушек, однако в этой статье мы подробно остановимся только на первом.

Определение объектов, составляющих предприятие как имущественный комплекс:

1. Необходимо уяснить, что предметом сделки является не просто набор разного имущества, а взаимосвязанный комплекс имущества, имеющий ценность для покупателя именно в своей целостности, так как именно благодаря ей становится возможным производство конечного продукта. В юридическом смысле, покупка набора разного имущества была бы оформлена несколькими разными договорами купли-продажи объектов недвижимого (земельные участки, здания) и движимого (сырье, оборудование) имущества. А покупка предприятия это заключение одного договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии со специальными нормами законодательства. Указанные нормы направлены, в первую очередь, на защиту интересов третьих лиц. В частности предусмотрено, что в состав комплекса включаются и долги предприятия (причем, у кредиторов есть право требовать досрочного исполнения обязательств перед ними и возмещения убытков), закреплено обязательное проведение аудиторской оценки стоимости предприятия. Эти меры позволяют защитить интересы кредиторов от неожиданного исчезновения активов контрагента с солидной задолженностью, а также интересы государства - не позволяя занизить сумму сделки в целях ухода от налогов.

Если же предприниматели рискнут активы предприятия продавать по одиночке, они сильно рискуют попасть в судебное разбирательство о признании таких одиночных договоров ничтожными по искам обиженных кредиторов. Доказать в суде, что 10 договоров купли-продажи всех помещений и оборудования завода, заключенные с одним и тем же контрагентом в течение 1 месяца, являются взаимозависимыми сделками, не будет составлять большой сложности.

2. Согласно п.2 ст.132 Гражданского Кодекса РФ, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование , товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Как следует из определения, активы, составляющие имущественный комплекс, делятся на материальные и нематериальные.

В отношении материальных активов все более менее ясно. Единственное, необходимо отметить, что права на каждый объект недвижимости, составляющий предприятие, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРПН). Впрочем, о регистрации мы еще скажем ниже.

Большая же часть сложностей связана с нематериальными активами . Это в том числе связано с проводимой сейчас в России законодательной реформой с января 2008 года в силу вступает часть четвертая Гражданского кодекса РФ, содержащая раздел Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации. Учитывая, что действующие законы доживают буквально последние дни, мы будем опираться и на действующее, и на новое регулирование.

Итак, согласно новой редакции статьи 132 ГК РФ: а) в перечне имущества, составляющего предприятие, исчезает фирменное наименование и появляется коммерческое обозначение ; б) появляется формулировка исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

В России до сих пор немалые проблемы с правовым регулированием интеллектуальных прав и их защиты. Поэтому сначала определимся с терминами:

А. Фирменное наименование ; с момента принятия Гражданского кодекса РФ в 1994г. (ст.54) существовала путаница между понятием наименование юридического лица и фирменное наименование юридического лица. И после принятия новой редакции ГК РФ ситуация мало изменилась. Фактически, наименование юридического лица является неотделимым атрибутом любой организации (независимо от организационно-правовой формы), который зафиксирован в учредительных документах и ЕГРЮЛ.

Фирменное наименование является обязательным признаком исключительно коммерческих организаций, но нормы о правах на него оказались вообще в разделе Гражданского кодекса об интеллектуальной собственности. Соответственно, образовался некий гибрид корпоративно-правовой категории с результатом интеллектуальной деятельности, подлежащим особой защите (ст. 1473 ГК РФ).

Прямой запрет, вводимый с января 2008 года, на распоряжение исключительным правом на фирменное наименование (п. 2 ст. 1474 ГК РФ) отразился и на статье 132 ГК РФ о составе предприятия. Теперь фирменное наименование не признается имуществом, имеющим стоимость, оно оценивается только в составе других нематериальных активов (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания).

Такое регулирование можно отнести к особенностям национального законодательства России об интеллектуальной собственности, так как международное право разрешает отчуждение права на фирменное наименование (п. 1 ст. 9 Парижской конвенции).

Б. Коммерческое обозначение пришло на смену фирменному наименованию. По новому законодательству, коммерческое обозначение служит для индивидуализации торговых, промышленных и других предприятий как объектов имущественных прав. Оно не нуждается в государственной регистрации и не подлежит обязательному включению в учредительные документы и в ЕГРЮЛ (п. 1 ст. 1538 ГК РФ). Коммерческое обозначение могут использовать также индивидуальные предприниматели и некоммерческие организации, в случае осуществления ими коммерческой деятельности. До вступления в силу 4 части ГК РФ данное понятие упоминалось в нормах ГК РФ о коммерческой концессии, однако без раскрытия его определения, содержания и способов охраны. Естественно, не было ни широкой практики его использования, ни возможности его надлежащей защиты в суде.

В. Товарный знак и знак обслуживания. Согласно ст.1 Закона РФ от 23 сентября 1992г. 3520-1 О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров, это обозначения, служащие для индивидуализации товаров, выполняемых работ или оказываемых услуг юридических или физических лиц. Указанное определение сохранено и в новом регулировании ст.1477 Гражданского кодекса РФ.

По форме выражения товарные знаки могут быть словесные, изобразительные, объемные, комбинированные, иные. Словесные товарные знаки составляют около 80% всех используемых знаков; несколько примеров:

Существующие слова: "Волга" - для автомобилей, "Apple" - для компьютеров;

Произвольные обозначения: "Coca-Cola", "Kodak", "Вимм-Билль-Данн", "Xerox";

Имена: "Ford", "Peugeot", "Дягилев";

Лозунги: "Just do it", Im loving it;

Числа: 4711 - для одеколона, 555 - для сигарет;

Сочетание букв: LG, BMW.

Думается, завладев активом в виде одного из вышеперечисленных товарных знаков, какая-нибудь не очень известная компания могла бы неплохо поправить свое финансовое положение.

Основанием для предоставления правовой охраны товарного знака является его государственная регистрация (осуществляется Роспатентом), представляющая собой включение в Государственный реестр товарных знаков и знаков обслуживания РФ (ГРТЗ).

Соответственно, покупателю нужно помнить, что незарегистрированный товарный знак не может войти и в состав предприятия.

Как мы видим, структура нематериальных активов довольно сложная. И в акте инвентаризации, который составляется на втором этапе осуществления сделки, обязательно отражаются все ее элементы. Впрочем, статья 559 ГК РФ защищает не очень внимательных покупателей, указывая, что права на все средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг по общему правилу переходят к покупателю.

3. Нельзя обойти вниманием вопрос о специальных разрешениях и лицензиях, которыми обладает компания-продавец для осуществления той или иной деятельности. Что же происходит с ними при продаже предприятия?

Согласно п.3 ст. 559 Гражданского Кодекса РФ, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено нормативно-правовыми актами.

Таким образом, законодатель закрепил в данном случае противоположное правило, по сравнению с переходом прав на средства индивидуализации. И это абсолютно закономерно.

Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Ведь для получения разрешения или лицензии организация выполняла определенные требования.

Рассмотрим ситуацию приобретения, например, фармацевтического предприятия. Согласно Положению о лицензировании фармацевтической деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2006 г. 416, лицензионными требованиями и условиями при осуществлении фармацевтической деятельности являются в том числе:

а) наличие у соискателя лицензии (лицензиата) принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании помещений и оборудования, необходимых для осуществления фармацевтической деятельности и соответствующих установленным к ним требованиям;

б) соблюдение лицензиатом, осуществляющим оптовую торговлю лекарственными средствами, требований законодательства;

в) соблюдение лицензиатом, осуществляющим изготовление лекарственных средств, правил изготовления лекарственных средств;

г) наличие у руководителя лицензиата, деятельность которого непосредственно связана с приемом, хранением, отпуском, изготовлением и уничтожением лекарственных средств, высшего фармацевтического образования (для лекарственных средств, предназначенных для медицинского применения);

д) наличие у лицензиата работников, деятельность которых связана с изготовлением, приемом, хранением, отпуском и продажей лекарственных средств, имеющих высшее или среднее фармацевтическое образование (для лекарственных средств, предназначенных для медицинского применения) либо фармацевтическое или ветеринарное образование (для лекарственных средств, предназначенных для животных) и сертификаты специалиста;

е) повышение квалификации специалистов с фармацевтическим или ветеринарным образованием не реже одного раза в 5 лет.

Прочитав даже этот неполный перечень, становится понятно, что для осуществления фармацевтической деятельности требуется не только наличие помещений и оборудования, но и специальный персонал с соответствующим образованием, и отлаженный контроль за соблюдением правил изготовления лекарственных средств, оптовой торговли ими и пр. Естественно, после перехода прав на предприятие автоматического соответствия Покупателя этим требованиям не наступит.

Поэтому-то право на осуществление фармацевтической деятельности, приобретенное на основании государственной лицензии, не передается покупателю, даже если купленное предприятие предназначено сугубо для ее осуществления. На покупателя могут быть переведены только обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности. Однако учитывая, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, статья 559 ГК РФ предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.

Таким образом, если стоит вопрос о приобретении предприятия, предназначенного для осуществления лицензируемого вида деятельности, Покупатель должен понимать, что сразу приступить к работе предприятие не сможет. Перед запуском производства будет необходимо на свое юридическое лицо получить соответствующую лицензию а это также дополнительные затраты и времени, и денег.

4. Собственник может продать предприятие, только если его права на него зарегистрированы .

Вопросы регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс регламентированы ст.ст.2, 9, 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Закон о регистрации), а также в Правилах внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 4 марта 2005 г. 16 (далее Правила).

Согласно Закону о регистрации и п.4 Правил:

Обязательной регистрации подлежат права на все входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества;

Регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия

Зарегистрированное право на предприятие является основанием для внесения территориальным органом по месту нахождения объекта недвижимости, входящего в состав предприятия, записей о переходе права на данный объект недвижимого имущества.

Интересно, что в ЕГРПН указываются в составе предприятия только объекты недвижимого имущества, а если таковых нет, то делается отметка Объекты недвижимого имущества отсутствуют.

Согласно ст.2 и ст.9 Закона о регистрации, регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в пределах одного регистрационного округа (обычно это субъект Российской Федерации), осуществляется территориальным органом Федеральной регистрационной службы. Учитывая что мы имеем дело с имущественным комплексом, то вполне возможна ситуация, когда объекты находятся на территории нескольких регистрационных округов. В этом случае регистрация осуществляется самой Федеральной регистрационной службы (федеральный орган).

В настоящей статье мы рассмотрели самый первый шаг по осуществлению покупки предприятия. Как видно, такой видимо простой вопрос что покупаем? не так легок в случае приобретения имущественного комплекса. Однако если Покупатель будет помнить обо всех упомянутых выше особенностях предмета сделки, мы уверены, он сможет правильно заключить договор и не обмануться в своих ожиданиях на этапе его исполнения.

Таглина В.

Вполне может получиться так, что компания, ведущая несколько разнородных видов деятельности, решит продать часть своего бизнеса. К примеру, компания занимается торговлей и имеет кафе. Она решает продать кафе, причем целиком, то есть и помещение, и все оборудование, и остатки запасов, и долги, возникшие в ходе работы кафе. Сделать это можно по-разному, например, продав кафе как имущественный комплекс (Пункт 2 ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ). И если выбран именно этот вариант, бухгалтеру важно знать при продаже предприятия как имущественного комплекса.

Для справки

Предприятием как объектом гражданских прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Такой имущественный комплекс признается недвижимостью (Пункт 1 ст. 132 ГК РФ).

Что может войти в состав продаваемого предприятия

Как правило, продается скопом все имущество, предназначенное для деятельности предприятия (Пункт 2 ст. 132 ГК РФ):

Земельные участки, здания, сооружения;

Оборудование, сырье, инвентарь, готовая продукция;

Долги, права требования и др.

Покупателю обычно передают и исключительные права на средства индивидуализации предприятия (это, к примеру, название самого кафе), его продукции, работ или услуг (коммерческие обозначения, товарные знаки и знаки обслуживания) (Пункт 2 ст. 559 ГК РФ).

При продаже бизнеса нельзя продать права и обязанности, которые продавец не может передать другим лицам , например (Пункт 1 ст. 559 ГК РФ):

Право на занятие лицензируемым видом деятельности (Пункт 3 ст. 559 ГК РФ);

Задолженность перед бюджетом по уплате налогов. Ведь по общему правилу уплата налога не может быть возложена на другое лицо (Подпункты 1, 4 п. 3 ст. 44 НК РФ).

Как оформляется продажа предприятия

До подписания договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса вам нужно подготовить (Пункт 2 ст. 561 ГК РФ):

- акт инвентаризации входящих в состав предприятия активов и обязательств ;

- бухгалтерский баланс продаваемого предприятия ;

- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия , с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Эти документы вместе с заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия будут приложены к договору (Пункт 1 ст. 560 ГК РФ).

Кроме того, надо зарегистрировать права на продаваемый имущественный комплекс (Пункты 1, 2 ст. 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ)). Ведь договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации, а это возможно только при условии, что право на объект уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (Пункт 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). И помните: договор купли-продажи предприятия считается заключенным только с момента его государственной регистрации (Пункт 3 ст. 560 ГК РФ).

О продаже предприятия (до его передачи покупателю) надо уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия. Кстати, сделать это может как продавец предприятия, так и покупатель (Пункт 1 ст. 562 ГК РФ).

Примечание

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия до его передачи покупателю либо который не дал согласие на перевод долга, вправе потребовать, в частности, в судебном порядке (Пункты 2, 3 ст. 562 ГК РФ):

(или) прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

(или) признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже, то такой иск он может предъявить в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже предприятия покупателю (Пункт 3 ст. 562 ГК РФ).

Если же кредитора известили о продаже, но он не сообщил о своем согласии на перевод долга, то он может обратиться в суд в течение 3 месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия (Пункт 2 ст. 562 ГК РФ). Если этот срок прошел, а кредитор так и не объявился, значит, все хорошо - у него нет возражений против продажи предприятия.

Внимание! Проконтролируйте уведомление кредиторов. Иначе сделка может быть признана ими недействительной. А в учете последствия такой недействительности придется отражать вам.

Что касается дополнительных затрат, непосредственно связанных с продажей предприятия, то их несет продавец, если иное не предусмотрено договором (Пункт 1 ст. 563 ГК РФ). Например, это может быть государственная пошлина за регистрацию договора, стоимость услуг оценщика, если проводилась независимая оценка имущества продаваемого предприятия.

Бухгалтерский учет сделки

В бухгалтерском учете сделка по продаже имущественного комплекса отражается в том же порядке, что и продажа любых активов, кроме товаров: доход показывается по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", а стоимость проданных активов - по дебету счета 91 и кредиту счетов 01 "Основные средства", 10 "Материалы", 41 "Товары", 43 "Готовая продукция" и др.

Если на покупателя бизнеса переводятся долги продаваемого предприятия (задолженность перед банками по кредитам, поставщиками), то их передача отражается в общем порядке: по дебету счетов 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" и т.д. и кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы".

И еще. Если при продаже предприятия какой-либо вид деятельности у вас будет считаться полностью прекращенным, информацию об этом вы должны раскрыть в своей бухгалтерской отчетности по правилам ПБУ 16/02 "Информация по прекращаемой деятельности".

Налог на прибыль при продаже предприятия

В НК РФ практически ничего не сказано о том, как продавцу бизнеса посчитать доходы и расходы для целей налогообложения. Так что придется руководствоваться общими нормами.

Определяем доходы

Начнем с того, что в состав доходов включается выручка от продажи предприятия (Пункты 1, 2 ст. 249 НК РФ). С этим проблем нет: просто берем цену договора (без НДС) (Пункт 1 ст. 40 НК РФ).

При этом Минфин считает, что доход от продажи недвижимости (к которой, как вы помните, относится и продаваемое предприятие (Пункт 1 ст. 132 ГК РФ)) нужно признавать, если одновременно выполнены два условия:

Недвижимость передана покупателю по акту приемки-передачи;

Документы на регистрацию перехода права собственности к покупателю поданы в территориальный орган Росреестра.

Если же вы не хотите признавать доход до перехода права собственности к покупателю (например, если сумма сделки большая, передача предприятия и регистрация сделки попадают на разные периоды, а деньги по условиям договора покупатель перечислит вам только после регистрации), то можете воспользоваться следующим аргументом. По общему правилу доход признается на дату перехода права собственности на объект к покупателю (Пункты 1, 2 ст. 249). А поскольку право собственности на предприятие к покупателю переходит лишь после регистрации договора, то и доход следует отражать на эту дату.

И определяем расходы

С расходами все сложнее. Порядок заполнения декларации по налогу на прибыль предписывает доход от продажи уменьшить на стоимость чистых активов продаваемого предприятия , указав их по строке 061 Приложения N 2 к листу 02. То есть в качестве расхода показывается стоимость чистых активов.

Порядок определения стоимости чистых активов нормативно установлен только в целом по организации. Но учитывая, что вы составляли баланс по продаваемому предприятию и у вас есть передаточный акт, в котором содержится вся информация о стоимости активов и сумме обязательств продаваемого предприятия, стоимость чистых активов предприятия как имущественного комплекса можно определить так :

Расход = Стоимость активов по передаточному акту - Стоимость обязательств по передаточному акту

Это нам подтвердили и в ФНС.

Тараканов Сергей Александрович, советник государственной гражданской службы РФ 3 класса

"Несмотря на то что цена сделки в договоре продажи предприятия может быть указана одной общей суммой (это цена договора), в договоре необходимы ссылки на документы, содержащие информацию о точном составе имущества с указанием цены каждого отдельного объекта имущества. Эти документы (акт инвентаризации и бухгалтерский баланс продаваемого предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия) являются неотъемлемыми частями договора продажи предприятия, о чем должно быть прямо указано в договоре.

Ключевым моментом является понимание того, что в ст. 561 ГК РФ имеются в виду акт инвентаризации и бухгалтерский баланс именно продаваемого предприятия, а не продавца как юридического лица в целом. Поэтому применение Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденного Минфином, по моему мнению, затруднений вызывать не должно.

Согласно п. 1 названного документа под стоимостью чистых активов понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету, суммы его пассивов, принимаемых к расчету. Это и есть та сумма, которая может быть отражена в налоговой декларации продавца в качестве расхода".

Кроме того, вы можете включить в расходы и дополнительные затраты, связанные с продажей предприятия (естественно, если договором не предусмотрено, что такие затраты несет покупатель). Речь идет, к примеру, о государственной пошлине за регистрацию договора купли-продажи предприятия. Ее можно учесть в составе прочих расходов (Подпункт 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Определять же финансовый результат от реализации каждого актива вам не надо. Ведь вы продаете не отдельные объекты, а имущественный комплекс.

Внимание! Государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи предприятия составляет 0,1% стоимости имущества и имущественных прав, входящих в состав предприятия, но не более 60 тыс. руб. (Подпункт 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Учитываем убыток от продажи бизнеса

Убыток учитывается в полной сумме в текущем году . В случае необходимости убыток может быть перенесен на будущее в течение последующих 10 лет (Пункт 4 ст. 268.1, п. п. 1, 2 ст. 283 НК РФ). Правомерность такой позиции нам подтвердили и в Минфине.

Буланцева Валентина Александровна, начальник отдела налогообложения прибыли организаций Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России, заслуженный экономист Российской Федерации

"Организация вправе самостоятельно решать, в каком объеме учитывать убытки от продажи имущественного комплекса - единовременно в полном объеме или переносить убытки на будущее.

Поскольку налоговая база организации определяется исходя из всех доходов и расходов отчетного периода (в том числе в нее включаются и убытки от продажи имущественного комплекса), то, если размер полученной в отчетном периоде прибыли позволяет включить в состав расходов полную сумму полученного убытка от продажи имущественного комплекса, такой убыток может быть учтен единовременно".

Начисляем НДС

Здесь вам важно учесть следующее.

Во-первых, налоговая база определяется отдельно по каждому виду активов продаваемого предприятия : по основным средствам, материалам, товарам, готовой продукции и т.д. Соответственно, если продажа каких-либо активов не облагается НДС, их стоимость в базу не включается.

Во-вторых, при продаже любых активов в составе предприятия как имущественного комплекса всегда применяется специальная налоговая ставка - 15,25% .

В-третьих, налоговая база определяется исходя из стоимости имущества, скорректированной с учетом поправочного коэффициента .

Таким образом, вам следует выполнить следующие действия.

Шаг 1. Рассчитываем поправочный коэффициент

Порядок его расчета зависит от того, по какой цене продается имущественный комплекс: большей, меньшей или равной его балансовой стоимости.

Шаг 2. Определяем цену каждого вида имущества

Цена вида имущества = Балансовая стоимость имущества x Поправочный коэффициент

Шаг 3. Считаем НДС с каждого вида имущества

НДС = Цена имущества x Налоговая ставка 15,25%

Шаг 4. Определяем НДС, подлежащий уплате в бюджет

Для этого складываем суммы НДС, исчисленные по каждому виду имущества.

Пример . Начисление НДС при продаже бизнеса

Условие

В апреле 2010 г. ООО "Меркурий" продало завод по производству пеноблоков. Балансовая стоимость проданного завода составила 25 000 000 руб., в том числе:

Основные средства (по остаточной стоимости) - 15 100 000 руб., включая земельный участок 2 100 000 руб.;

Сырье и материалы - 3 000 000 руб.;

Готовая продукция - 4 900 000 руб.;

Дебиторская задолженность - 2 000 000 руб.

Решение

Начисление НДС будет зависеть от продажной цены завода.

Вариант 1. Цена продажи завода больше его балансовой стоимости

Продажная цена завода - 30 000 000 руб.

Тогда поправочный коэффициент в целях исчисления НДС будет равен 1,2174 ((30 000 000 руб. - 2 000 000 руб.) / (25 000 000 руб. - 2 000 000 руб.)).

НДС, подлежащий уплате в бюджет, составит 3 880 159 руб., в том числе:

По основным средствам - 2 413 496 руб. (13 000 000 руб. x 1,2174 x 15,25%);

По сырью и материалам - 556 961 руб. (3 000 000 руб. x 1,2174 x 15,25%);

По готовой продукции - 909 702 руб. (4 900 000 руб. x 1,2174 x 15,25%).

Ни по проданному земельному участку, ни по проданной дебиторской задолженности НДС исчислять не надо. Ведь продажа земли не является объектом обложения НДС. А при продаже дебиторской задолженности НДС облагается только перепродажа долга. Однако в сводном счете-фактуре ООО "Меркурий" должно указать все виды проданного имущества (имущественных прав), в том числе и те, операции по реализации которых не облагаются НДС.

Вариант 2. Цена продажи завода меньше его балансовой стоимости

Продажная цена завода - 20 000 000 руб.

В этом случае поправочный коэффициент в целях исчисления НДС будет равен 0,8 (20 000 000 руб. / 25 000 000 руб.). Следовательно, НДС будет равен 2 562 000 руб., в том числе:

По основным средствам - 1 586 000 руб. (13 000 000 руб. x 0,8 x 15,25%);

По сырью и материалам - 366 000 руб. (3 000 000 руб. x 0,8 x 15,25%);

По готовой продукции - 597 800 руб. (4 900 000 руб. x 0,8 x 15,25%).

Кроме того, вам нужно выставить покупателю сводный счет-фактуру и приложить к нему акт инвентаризации.

Особенности оформления такого счета-фактуры состоят в следующем:

В графе 1 "Наименование товара" должны быть выделены в самостоятельные позиции основные средства, нематериальные активы, дебиторская задолженность, ценные бумаги и т.д. То есть указываются отдельные виды активов баланса;

В графе 9 "Всего с учетом налога" указывается продажная цена предприятия.

Цена каждого вида имущества рассчитывается по правилам, о которых мы только что рассказали.

Конечно, это удобно. Но только для продавца. А вот покупателю от такого оформления - одна головная боль. Ведь ему придется самостоятельно рассчитывать покупную стоимость по каждому объекту. Поэтому продавец может заполнить счет-фактуру в обычном порядке - отразив каждый объект, входящий в состав продаваемого предприятия.

Вихляева Елена Николаевна, советник отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

"По моему мнению, в данном случае следует указывать каждый объект имущества, реализуемого в составе имущественного комплекса, поскольку нормами п. 5 ст. 169 НК РФ предусмотрено указание наименования товара. Однако указание в сводном счете-фактуре, выставляемом при реализации предприятия, обобщенного наименования объектов основных средств (например, объекты недвижимости) также не противоречит нормам гл. 21 Кодекса".

Как видим, продавать предприятие как имущественный комплекс - занятие весьма трудоемкое. Поэтому лучше продавайте доли в бизнесе или отдельные активы.

"Покупка и продажа предприятия: гражданско-правовые основы сделки". Налоговый вестник", 2009, N 9

В условиях финансового кризиса многие предприятия находятся на грани закрытия. Один из способов сохранить производственную базу, рабочие места - продать бизнес.

Предприятием считается имущественный комплекс, который используется организацией или индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также исключительные права (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.).

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи (п. п. 1 и 2 ст. 132 Гражданского кодекса РФ). Сделки купли-продажи предприятия как имущественного комплекса регулируются ст. ст. 559 - 566 ГК РФ. Выделение данного договора в самостоятельный предмет регулирования связано со спецификой предмета договора.

Особенности составления договора

Собственник может продать предприятие в целом или его часть. Цена договора купли-продажи предприятия определяется по соглашению сторон.

Продажа предприятия оформляется составлением договора как единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). В частности, нельзя передавать покупателю разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, которыми обладало предприятие до смены собственника (п. 1 ст. 559 ГК РФ), а также задолженность по налогам и сборам, поскольку Налоговый кодекс РФ не предусматривает прекращение или передачу обязательств в случае продажи компании как имущественного комплекса (п. 3 ст. 44).

В договоре должны быть указаны состав и стоимость имущества, имущественных прав и прав требования, имеющихся у предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ).

К договору следует приложить комплект документов, перечисленных в п. 2 ст. 561 ГК РФ: бухгалтерский баланс предприятия, заключение независимого аудитора, подтверждающего состав предприятия и его стоимость, акт инвентаризации, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Эти документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора купли-продажи.

Договор купли-продажи предприятия для продавца и (или) покупателя может являться крупной сделкой и, соответственно, требовать одобрения совета директоров либо общего собрания акционеров, учредителей, участников.

Права работников при продаже предприятия

Регулированию трудовых отношений при смене собственника имущества организации посвящена ст. 75 Трудового кодекса РФ. При продаже имущественного комплекса все трудовые договоры, действующие на дату продажи предприятия, сохраняют силу, причем права и обязанности работодателя переходят к покупателю.

В порядке исключения из указанного общего правила новый собственник вправе расторгнуть трудовые договоры с лицами, занимающими ключевые должности в организации, - ее руководителем, заместителями руководителя и главным бухгалтером (ч. 1 ст. 75 ТК РФ). Сделать это он может в срок не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности на предприятие. Основанием расторжения трудового договора в таких случаях является п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ - смена собственника имущества организации. В случае расторжения трудового договора с руководителем организации до истечения срока его действия при отсутствии с его стороны вины ему выплачивается компенсация в размере, определяемом трудовым договором, но не меньше трехкратного среднего месячного заработка (ст. 279 ТК РФ).

Если по истечении трех месяцев со дня возникновения права собственности новый собственник не реализует свое право на расторжение трудовых договоров с указанными категориями работников, действие данного правомочия прекращается. Трудовые договоры с руководителем организации, заместителями руководителя и главным бухгалтером впоследствии могут быть расторгнуты по инициативе работодателя по другим основаниям, предусмотренным ст. 81 ТК РФ. Кроме того, трудовой договор с руководителем организации может быть расторгнут по инициативе работодателя по дополнительным основаниям, приведенным в ст. 278 ТК РФ.

Остальные работники организации, у которой появился новый собственник ее имущества, продолжают работать на условиях ранее заключенных трудовых договоров. Если работник по каким-либо причинам откажется продолжать работу после смены собственника имущества организации, трудовой договор с ним расторгается на основании п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ (отказ работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации, изменением подведомственности (подчиненности) организации либо ее реорганизацией). Это правило действует в отношении любых работников соответствующей организации, в т.ч. ее руководителя, заместителей руководителя и главного бухгалтера.

При смене собственника имущества организации сокращение численности или штата работников допускается только после государственной регистрации перехода права собственности (ч. 4 ст. 75 ТК РФ).

Права кредиторов при продаже предприятия

До момента передачи предприятия покупателю кредиторы по передаваемым обязательствам должны быть письменно уведомлены о его продаже. Уведомление может осуществить одна из сторон договора купли-продажи.

Кредитор, письменно не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

Прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

Признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (ст. 562 ГК РФ).

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Процедура передачи предприятия

Передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется по передаточному акту, где приводятся данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже (п. 1 ст. 563 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. п. 1 и 2 ст. 563 ГК РФ).

Специальные правила предусмотрены ГК РФ в отношении последствий нарушения договора продажи предприятия в виде передачи и принятия предприятия с недостатками.

Если недостатки предприятия либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и сведения об этом указаны в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия.

Покупатель наделяется правом требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, не указанных в договоре продажи предприятия или передаточном акте. Если продавец докажет, что покупатель во время заключения договора и передачи предприятия знал о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором.

В случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец может незамедлительно заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество и тем самым избавиться от возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Государственная регистрация сделки и прав собственности

Согласно п. 3 ст. 560, п. п. 1 и 2 ст. 564 ГК РФ государственной регистрации подлежит как договор продажи предприятия, так и право собственности на него. Договор продажи предприятия считается заключенным, а право собственности - перешедшим к покупателю с момента такой регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на него переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит соответственно к смене собственника этих помещений (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон N 122-ФЗ). Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия регистрируется и переход права собственности на недвижимость.

Государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс осуществляет Федеральная регистрационная служба (ФРС) (ст. 22 Закона N 122-ФЗ и п. 2 Правил внесения записей, утвержденных Приказом Минюста России от 04.03.2005 N 16). Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, подлежат государственной регистрации по месту нахождения данных объектов (в территориальном органе ФРС) на основании п. 1 ст. 22 Закона N 122-ФЗ.

Законодатель определил, что собственно государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в его состав. Поэтому местом регистрации должно быть не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица. Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя.

В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, государственная регистрация не осуществляется; в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) вносятся записи о новом собственнике (владельце) предприятия, следовательно, и о субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из входящих в состав предприятия объектов недвижимости по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс составляет 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, но не более 30 000 руб. (пп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП. По ходатайству правообладателя этот факт удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. На оборотной стороне свидетельства приводится перечень объектов недвижимого имущества, входящих в состав предприятия.

Договором купли-продажи предприятия как имущественного комплекса может быть установлено, что право собственности на предприятие, уже переданное по акту, сохраняется за продавцом до оговоренного момента (например, до оплаты или наступления других обстоятельств). В этом случае покупатель до момента перехода к нему права собственности на предприятие имеет право распоряжаться его имуществом, но лишь в той мере, в какой это необходимо для осуществления деятельности, в целях которой предприятие было приобретено.

С правовой точки зрения это означает, что переход права собственности на предприятие обладает значительными особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности как минимум заключаются в следующем:

Момент перехода права собственности может устанавливаться договором, но в любом случае связан с государственной регистрацией этого права;

Возникновение права собственности может быть поставлено в зависимость от оплаты стоимости предприятия или иных обстоятельств (в т.ч. успешное функционирование предприятия, погашение долгов и проч.), что устанавливается договором;

Возникновение права собственности не связано с передачей предприятия, хотя, как правило, следует непосредственно за ней;

Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период, в течение которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности на основе передаточного акта; объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника, - он вправе совершать только сделки целевого характера по распоряжению переданным имуществом, т.е. использовать его в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы.

Разумеется, в течение этого времени покупатель может произвести и иные расходы, необходимые для поддержания предприятия в работоспособном состоянии. Но при расторжении договора или отказе от его заключения он может требовать их компенсации только как титульный владелец.

В.Ю.Никитина

Руководитель экспертного совета

Ассоциации развития бизнеса России

Подписано в печать